Blog

Krok 1. Działka / nieruchomość

Krok 2. Przeznaczenie terenu

Naszą przygodę z dokumentacją powinniśmy rozpocząć w wydziale architektury urzędu miasta, gminy lub dzielnicy.

Tam uzyskamy:

• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego- MPZP (otrzymujemy go szybko) lub (przy braku planu)
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ)(czekamy do kilku miesięcy).

Podstawowe uwarunkowania, ograniczenia czy możliwości dotyczące działki i ewentualnej budowy określają dwa powyższe dokumenty.

Jeżeli warunki zawarte w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy nam odpowiadają, możemy finalizować zakup i przystępować do kolejnego etapu (jeżeli jeszcze nie jesteśmy przekonani, realizujemy najpierw krok 3).
Jeśli natomiast stwierdzimy, że nie bardzo ogarniamy co jest zapisane w powyższych warunkach, powinniśmy udać się z nimi do architekta i/lub geodety w celu „uczytelnienia”, ponieważ są one pisane w języku urzędowym a nie polskim.

Krok 3. Dodatkowe uzgodnienia

Przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę lub przed zgłoszeniem budowy domu jednorodzinnego musimy upewnić się, że nie potrzebujemy dodatkowych uzgodnień lub opinii.

Zaznaczam to, ponieważ zdarzają się sytuacje, gdy:

• grunt znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Wówczas należy wystąpić do wojewódzkiego konserwatora zabytków o pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych.
• w sytuacji gdy budowa naszego domu może wpłynąć na gospodarkę wodną w rejonie, lub będziemy korzystać z wód w sposób szczególny, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia wodno- prawnego.
• gdy na działce są skomplikowane warunki terenowe lub gruntowo-wodne, niezbędna może okazać się ekspertyza geologiczna, ewentualnie tylko oświadczenie projektanta o geotechnicznych warunkach posadowienia budynku.
• Itp.

Dodatkowymi pozwoleniami warto zająć się jak najwcześniej. Na wydanie wszelakich pozwoleń organy administracji publicznej mają 30 dni a jeżeli poproszą o uzupełnienie wniosku termin ten się jeszcze wydłuży. Dlatego nie zwlekajmy.

Krok 4. Geodeta

Naszym kolejnym krokiem, który powinniśmy zrobić jest zlecenie geodecie posiadającemu odpowiednie uprawnienia, wykonanie mapy do celów projektowych.
Jest to mapa zawierająca usytuowanie poszczególnych elementów jak ogrodzenia, budynki, istniejące uzbrojenie terenu czy chociażby drzewa a także wysokości gruntu nad poziomem morza oraz istotnych szczegółów jak np. drogi lub studzienki kanalizacyjne. Mapa wykonywana jest zazwyczaj w skali 1:500.
W późniejszym czasie na tej mapie architekt stworzy plan zagospodarowania działki poprzez naniesienie obrys planowanej inwestycji - naszego domu, przyłączy i terenów utwardzonych.

Krok 5. Nareszcie wybieramy projekt!

Po tych wszystkich trudach jesteśmy wreszcie na etapie wyboru projektu. Dlaczego dopiero teraz? Czemu nie przed wyborem działki czy sprawdzeniem planu zagospodarowania? Zdarzają się sytuacje gdy ktoś kupuje projekt na fali pierwszego zachwytu bo „budujemy dom!”... a dopiero później szukają działki. Poszukiwania są wtedy utrudnione bo szukamy działki pod wymiar domu. A jak znajdziemy okazuje się, że np. plan zagospodarowania wymaga od nas dachu dwu spadowego a nasz projekt jest z dachem wielospadowym, no i klops. Szukamy dalej działki lub z bólem serca zmieniamy nasz upatrzony od miesięcy projekt.
Wracając do tematu projektów. Geodeta podaje nam szerokość działki. Mamy zatem dwie opcje, kupić gotowy projekt (pod wymiar działki) lub zamówić projekt indywidualny.
Obie opcje mają swoje wady i zalety których nie będziemy omawiać w tym temacie.

Krok 6. Adaptacja projektu – o co chodzi?

Hura! mam projekt, mam działkę, idę składać papiery na budowę...

A no właśnie nie. Jeżeli był to gotowy projekt zamówiony gdzieś w odmętach sieci, lub w lokalnym biurze projektowym potrzebna będzie jego adaptacja.  A mianowicie dostosowanie projektu gotowego do posiadanej działki (odległości od granicy ukształtowanie terenu) z zachowaniem warunków ujętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub warunkach zabudowy).
Powstanie w ten sposób projekt zagospodarowania działki (wspomniany w punkcie 4).
Podczas adaptacji możliwe jest też naniesienie zmian w projekcie. O zmianach jakie są dopuszczalne decyduje biuro projektowe które stworzyło projekt. Zazwyczaj zgoda na zmianę dotyczy kwestii wizualnych takich jak wielkość drzwi i okien oraz ich umiejscowienie, natomiast na zmiany konstrukcyjne wymagana jest dodatkowa zgoda.

Przy projekcie indywidualnym adaptacja zazwyczaj robiona jest w pakiecie z całym projektem. Dzięki czemu otrzymujemy od razu gotowy projekt z planem zagospodarowania do złożenia w urzędzie.

Krok 7. Warunki techniczne

Jeżeli nasza działka nie jest uzbrojona musimy kupić broń...

Oczywiście żartuję ;-) W pierwszej kolejności powinniśmy wystąpić do lokalnych przedsiębiorstw z wnioskiem o wydanie warunków technicznych przyłączy.
Wniosek o wydanie warunków dostawy mediów składamy w przedsiębiorstwie wodno-kanalizacyjnym, energetycznym oraz gazowym.
Możemy również zwrócić się do zarządcy drogi z wnioskiem o wydanie oświadczenia o podłączeniu działki z drogą publiczną.
Otrzymanie warunków jest równoznaczne z pozwoleniem na przyłączenie prądu, wody, gazu oraz kanalizacji.

Jeżeli nie mamy możliwości przyłączenia się do którejś z sieci, musimy przedstawić rozwiązanie alternatywne.

Gdy np. w okolicy nie mamy wodociągu lub jest on daleko rozwiązaniem będzie studnia lub studnia głębinowa, a w przypadku braku sieci kanalizacyjnej – przydomowa oczyszczalnia ścieków albo szambo.

Krok 8. Pozwolenie na budowę

Nareszcie jesteśmy gotowi do wystąpienia o pozwolenie na budowę. Zebrana do tej pory makulatura powinna wyglądać następująco:

1. Wypis z MPZP lub decyzja WZ
2. Dodatkowe uzgodnienia (jeżeli były wymagane)
3. Mapa do celów projektowych
4. Projekt (4 sztuki)
5. Plan zagospodarowania działki (4 sztuki)- zawiera on dodatkowo między innymi:

1. zaświadczenie architekta adaptującego o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu
2. Warunki techniczne przyłączy: woda, kanalizacja, energia elektryczna
3. Oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą - w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej
4. Wyniki badań geologiczno- inżynierskich i geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych, jeżeli były wykonywane

Potrzebujemy zatem jeszcze:
1. Wniosek o pozwolenie na budowę
2. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Oba dokumenty są dostępne w siedzibie urzędu lub można je pobrać ze ston wydziałów architektury.

Z taką kupką dokumentacji idziemy do starostwa lub urzędu miasta. Decyzja wydawana jest w do 65 dni od dnia złożenia wniosku, chyba że w dokumentacji pojawią się błędy. W takim wypadku organ wydaje postanowienie wzywające nas do usunięcia usterek i wyznacza nam termin do którego należy tego dokonać. Po upływie tego terminu zostanie wydana decyzja o odmowie wydania pozwolenia na budowę.
Jeśli jednak zostaną spełnione narzucone wymagania, urząd nie może inwestorowi odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Pozwolenie na budowę staje się ostateczne, gdy żadna ze stron nie odwołała się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia.
Budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna.